도시개발사업
도시개발사업은 도시개발구역 안에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지등의 기능을 가지는 단지나 시자기를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 이야기 합니다.
이러한 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역안의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 혼용하는 방식으로 시행할 수 있습니다.
도시개발사업 시행자
도시개발사업의 시행자는 아무나 할 수 있는 것은 아니며 도시개발법 제 11조에서 규정하고 있는자로 지정권자가 지정하는데 만약 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 토지 소유자나 조합을 시행자로 지정합니다.
- 국가 및 지방자치단체
- 대통령령으로 정하는 공공기관
- 대통령령으로 정하는 정부출연기관
- 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사
- 도시개발구역의 토지 소유자
- 도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합
- 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역의 사업 기간 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인
- 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우
- 토목공사업 또는 토목건축공사의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되며 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자
- 기타 등등
도시개발조합
인가절차
1) 조합설립의 인가
도시개발구역안에서 토지소유자 7인 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를 받아야 합니다.
2) 조합설립의 요건
조합설립 신청을 위해서는 개발 토지면적 2/3이상에 해당하는 토지소유자와 그 구역의 토지소유자 총수의 과반수 이상의 동의를 받아야 합니다.
3) 동의철회
토지 소유자는 조합설립인가 신청 전에 동의를 철회할 수 있습니다.
4) 동의의제
조합 설립인가에 동의한 자로부터 토지를 취득한 자는 조합설립에 동의한 것으로 봅니다. 단, 취득자가 조합설립인가 신청 전에 동의 철회한 경우에는 제외 됩니다.
5) 조합설립등기
조합설립인가를 받은 조합 대표자는 인가일로부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 설립 등기를 하여야 합니다.
조합의 구성
도시개발구역 토지 소유자 조합원과 총회에서 선임한 임원으로 조합장1, 이사, 감사로 구성됩니다.
도시개발사업 실시계획
1. 실시계획 작성
2. 사전협의
3. 실시계획 인가
4. 의견청취
5. 실시계획 고시 및 공람
시행방식
- 환지 방식 : 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환/분합, 이외의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 및 변경이 필요한 경우, 시행하는 지역의 지가가 인근 지역에 비하여 현저히 높아 수용 및 사용방식이 어려운 때
- 수용 또는 사용방식 : 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적 조성과 공급이 필요하다고 판단되는 경우
- 혼용방식 : 지정하려는 지역이 부분적으로 수요/사용방식 또는 환지방식에 해당하는 때
수용 혹은 사용방식에 의한 사업시행
1. 토지 등의수용 또는 사용
2. 토지상환채권
3. 이주대책
4. 선수금
5. 원형지의 공급 및 개발
6. 조성토지 등의 공급계획
7. 학교용지 등의 공급가격
환지방식에 의한 사업시행
1. 환지계획의 작성
- 작성기준
- 동의에 따른 환지의 제외
- 환지 제외 토지의 사용/수익의 정지
- 토지면적을 고려한 환지
- 입페환지에 따른 주택 공급
- 환지 등의 제한
- 체비지
2. 환지계획의 인가
- 시군구청장(인가권자)
- 통지 및 공람
- 의견서 제출
- 의견서 첨부
- 결과 통보
3. 환지예정지의 지정
- 환지예정지 지정, 통지 및 공람, 의견 제출, 환지예정지 지정의 통지의 절차
- 종전 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지에 대한 종전과 같은 사용, 수익권을 취득하고 환지예정지의 종전 소유자 및 임차권자는 사용, 수익 정지되며 시행자는 체비지의 사용 및 수익 처분을 하게 됩니다.
끝으로
도시개발사업에 대한 시행자 및 시행방식에 종류, 절차 등에 대한 내용을 간략하게 살펴보았습니다. 도시개발사업은 매우 중요한 사항입니다. 적절한 절차대로 진행되어야 할 것입니다. 그나저나 우리같은 일반인의 경우 이런 구역으로 지정될 곳을 기대하고 투자하기도 하는데 늘 어려운 숙제가 되고 있습니다.